太平洋在线会员企业邮局■■■■■今天我又看到了久违的房地产小作文,说是某一线要全面取消限购、首付15%、取消增值税。
■■■■■那么根据过往的经验来判断:
■■■■■第一、凡是小作文,不管是不是放风,只要让市场沸腾了,那么出台的概率就很低。
■■■■■第二、看到了小作文,就说明房地产确实难顶。
■■■■■怎么跟你形容现在的房地产市场呢?
五个字,冰火两重天。
冰的是啥?
1. 根据中指研究院6月份百城的销售数据显示,二手房价环比上月下跌0.75%,同比去年下跌7.26%。
很有可能,二手房的价格已经低于去年的9.24之前,也可以说多地的二手房价格创下了自21年以来的新低。
2. 50城的租赁价格下跌,环比下跌0.27%,同比下跌3.71%。
房租跟工薪阶层的收入息息相关,某种程度上也说明了就业市场的景气度。
而在就业不景气的情况下,居民自然也就没有贷款买房的意愿。
3. 根据瑞银的住房调查,目前已经有47%的购房者面临账面亏损,高于2024年9月的29%,尤其是二三线城市。
去年提出“止跌回稳”的时候,我的判断就是“极少数城市微涨,大多数跌”,这样看大盘就完成了KPI。
但到了今年,我也没想到缩圈缩的这么厉害,以前是一线永远涨,现在是一线核心地段的好房子才能保值。
只要定语加得足够多,房子就永远是一门好投资。
那火的是什么呢?
就是定语加的足够多的那一类房子。
1. 6月份新房的价格还在涨,环比上个月上涨0.19%,同比去年上涨2.59%。
也就是说,如果你从新房的角度来理解“止跌回稳”,现在目标已经完成了。
这就跟你的经济体感,跟从事AI、机器人等新兴产业的人群不是同个体感一样,后者的收入还在上涨,就业市场仍然火爆。
当然了,新房市场是主要由几个核心城市的改善产品驱动的。
比如说北上深杭成这几个城市,你们去看核心区的新房价格,应该会发现相比去年多多少少都涨了。
其中最典型的是上海的新房豪宅市场,2025年06月,上海新建住宅价格环比上涨0.86%,同比去年上涨11.14%。
并且接近一个亿的豪宅,动不动就日光。
其实你换个逻辑去理解,富豪如果不买豪宅,也会去买艺术品,反正钱总是要找个地方囤着。
再说个题外话,房地产不是都供应过多了吗,那还怎么卖新房,不能卖新房就没有土拍,没有土拍那地方的财政收入咋办?
现在官方一直在提建设“好房子”,还给出了具体的标准,这就很有意思了。
你想,房子是过剩了,但是好房子的供应是远远不足啊。
“好房子”就是充电宝的那个3C。
2. 香港的二手房价连续两个月上升,大摩和洪灝都公开表示看好香港的房价走势。
看好的原因有二:
一是内地的买家涌入,部分是内地移民香港带来的购房需求;
部分是内地买家看上了香港房产的“高租金回报率”。
二是香港的1个月Hibor利率又进入了低利率时期,购房者的贷款利率成本降到了2%左右。
而香港房产的租金回报率大约在3%-5%之间,形成了套利空间。
这跟有钱人喜欢玩保单融资是一个道理,都是吃利差。
从这里,也可以看出内地房地产迎来转折点的关键在于:
一、居民收入上涨带来的购房需求回升,先行指标是通胀和租金上涨;
二、房贷利率跟租金回报率相当,形成套利空间,比如降到2%以下。
而最近大摩将对中国房地产市场的触底时间,从原预测的2025年2季度延后至2026年4季度,高盛的预测也向后延迟了1年。
原因是之前想象中的 “大规模收储” 和 “房地产相关化债措施” 并未落地。
李蓓在她之前的反思里,也提到了“政策落地不如预期”的问题,原因咱也不好说。
但肯定跟4月初的贸易战有关系,可以说贸易战打乱了对内刺激的节奏,现在所有的财政手段都会更加保守,会全力以赴保出口和产业升级。
这就类似于,当一个更重要的问题出现时,其他重要的问题就会放一放了。
多的就不说了,全国房价的中位数已经跌回了2016年的6月,这句话就能道尽近7-8年多少家庭的离合悲欢了。
一声叹息。
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