当房地产的小作文又开始飞舞时...

太平洋在线会员企业邮局■■■■■今天我又看到了久违的房地产小作文，说是某一线要全面取消限购、首付15%、取消增值税。

■■■■■那么根据过往的经验来判断：

■■■■■第一、凡是小作文，不管是不是放风，只要让市场沸腾了，那么出台的概率就很低。

■■■■■第二、看到了小作文，就说明房地产确实难顶。

■■■■■怎么跟你形容现在的房地产市场呢？

五个字，冰火两重天。

冰的是啥？

1. 根据中指研究院6月份百城的销售数据显示，二手房价环比上月下跌0.75%，同比去年下跌7.26%。

很有可能，二手房的价格已经低于去年的9.24之前，也可以说多地的二手房价格创下了自21年以来的新低。

2. 50城的租赁价格下跌，环比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

房租跟工薪阶层的收入息息相关，某种程度上也说明了就业市场的景气度。

而在就业不景气的情况下，居民自然也就没有贷款买房的意愿。

3. 根据瑞银的住房调查，目前已经有47%的购房者面临账面亏损，高于2024年9月的29%，尤其是二三线城市。

去年提出“止跌回稳”的时候，我的判断就是“极少数城市微涨，大多数跌”，这样看大盘就完成了KPI。

但到了今年，我也没想到缩圈缩的这么厉害，以前是一线永远涨，现在是一线核心地段的好房子才能保值。

只要定语加得足够多，房子就永远是一门好投资。

那火的是什么呢？

就是定语加的足够多的那一类房子。

1. 6月份新房的价格还在涨，环比上个月上涨0.19%，同比去年上涨2.59%。

也就是说，如果你从新房的角度来理解“止跌回稳”，现在目标已经完成了。

这就跟你的经济体感，跟从事AI、机器人等新兴产业的人群不是同个体感一样，后者的收入还在上涨，就业市场仍然火爆。

当然了，新房市场是主要由几个核心城市的改善产品驱动的。

比如说北上深杭成这几个城市，你们去看核心区的新房价格，应该会发现相比去年多多少少都涨了。

其中最典型的是上海的新房豪宅市场，2025年06月，上海新建住宅价格环比上涨0.86%，同比去年上涨11.14%。

并且接近一个亿的豪宅，动不动就日光。

其实你换个逻辑去理解，富豪如果不买豪宅，也会去买艺术品，反正钱总是要找个地方囤着。

再说个题外话，房地产不是都供应过多了吗，那还怎么卖新房，不能卖新房就没有土拍，没有土拍那地方的财政收入咋办？

现在官方一直在提建设“好房子”，还给出了具体的标准，这就很有意思了。

你想，房子是过剩了，但是好房子的供应是远远不足啊。

“好房子”就是充电宝的那个3C。

2. 香港的二手房价连续两个月上升，大摩和洪灝都公开表示看好香港的房价走势。

看好的原因有二：

一是内地的买家涌入，部分是内地移民香港带来的购房需求；

部分是内地买家看上了香港房产的“高租金回报率”。

二是香港的1个月Hibor利率又进入了低利率时期，购房者的贷款利率成本降到了2%左右。

而香港房产的租金回报率大约在3%-5%之间，形成了套利空间。

这跟有钱人喜欢玩保单融资是一个道理，都是吃利差。

从这里，也可以看出内地房地产迎来转折点的关键在于：

一、居民收入上涨带来的购房需求回升，先行指标是通胀和租金上涨；

二、房贷利率跟租金回报率相当，形成套利空间，比如降到2%以下。

而最近大摩将对中国房地产市场的触底时间，从原预测的2025年2季度延后至2026年4季度，高盛的预测也向后延迟了1年。

原因是之前想象中的 “大规模收储” 和 “房地产相关化债措施” 并未落地。

李蓓在她之前的反思里，也提到了“政策落地不如预期”的问题，原因咱也不好说。

但肯定跟4月初的贸易战有关系，可以说贸易战打乱了对内刺激的节奏，现在所有的财政手段都会更加保守，会全力以赴保出口和产业升级。

这就类似于，当一个更重要的问题出现时，其他重要的问题就会放一放了。

多的就不说了，全国房价的中位数已经跌回了2016年的6月，这句话就能道尽近7-8年多少家庭的离合悲欢了。

一声叹息。

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